23 九月

开发自家后院房

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我的朋友小Z 2000年移民来多伦多,奋斗10年后买了一座raised bungalow的独立屋。这是一种地下室部分位于地面之上的平房。这样的房屋地下室因开窗不受限制而室内光线充足,居住质量并不输于地面之上房间。

这时小Z父母的团聚移民也办好了,他在父母到来之前为地下室做了装修,又安装了第二套厨房,以安排父母居住。自己一家3口住在楼上,各自有单独出入口。小Z憧憬从此之后一老一少两个家庭既有各自私密的生活空间又能相互照应。更主要的是每天能见到父母,免去一份牵挂,尽一份儿女的孝心,这一直是他多年的梦想。父母住的虽然叫地下室但位于地面一层,面向后花园有老人专用的阳光房;还有个小菜园既打发老人的闲暇时间又能让两家吃上绿色蔬菜。小Z坚信这个房子就是父母的最后归属,他很庆幸当初购房时的这个选择是对的。

上图:高架平房 raised bungalow

父母来加团聚最初的日子是令人喜悦和甜蜜的,只是好景不长。两年后的一天,小Z告诉我,他父母已搬到老年公寓。原因主要是父母的居住单元有较强的附属感并存在一定的隐私干扰,他们始终无法把小Z的房子当成自己的家,总觉得有一种寄人篱下的感觉。

父母退休后千里迢迢来加拿大和子女团聚,最终却因无法与子女共居于同一屋檐之下而选择到养老机构颐养天年。这样的故事情节在我们华人社区是不是很熟悉呢?

只是,2020年爆发的新冠疫情却揭示了一个残酷的事实:加拿大的养老机构已不再是“养老天堂”。

第一章:多伦多现有第二居住单元SECONDARY SUITE 普遍存在的问题

1999年安省推出了允许第二单元的新法规,主要目的是帮助解决城市的房屋可负担问题,其中也包括帮助房主为家庭成员和自家亲人解决居住问题。当时的分区法规仅允许主体住宅在建造后的五年内创建第二居住单元,但是所有联排别墅被排除在外。多伦多市政府于2013年发布的第569-2013号《城市分区条例》取消了关于五年内的限制并接纳了联排别墅。不过,在2018年以前,安省居民的第二单元仅允许位于主体住宅内,包括地下室,阁楼和侧面空间(见下图的1,2,3)。我们暂且称之为连体式第二居住单元 (ATTACHED SECONDARY SUITE)。

那么什么是第二单元(SECONDARY SUITE)?在多伦多市政府于2013年发布的第569-2013号《城市分区条例》中,第二单元的定义为:位于一个居住单元(以下简称“主要单元”)内并从属于该居住单元的另外一个单独居住单元,可以为另外一个人或生活在一起的几个人提供自给式生活和住宿,并能够提供食物制备和卫生设施,以供单元居住者专用。

图:第二单元的可选位置

我自己的公司Rachel Y.H. Sun Architect 帮助很多客户成功申请第二单元的建筑许可证并完成后续设计和施工监理,其中大部分类型是连体式第二居住单元。这种类型因为是对一栋独立/半独立屋或镇屋的某个单元完成一分为二的改建或加建,无论多么巧妙的构思和精心的设计都不会完全解决某些方面的问题,比如私密性和采光通风等。而且问题还不止于此。

很多中国人无论身在何处,内心都渴望“大家庭团聚”的生活模式:三(或四)代人同居;退休的年长者关照儿女生活和看护孙辈;儿女承担照料年迈父母的责任。安省目前有17万华人,为数众多的中年工薪阶层房主未来将面临退休,当他们的子女成家后因负担不起昂贵的房价或选择与父母同住,他们将何去何从?作为一名来自中国大陆的建筑师,我一直思索并探寻着符合中国人传统文化的居住模式:如何使得华人老少三代在一处共同生活—与家人亲密的同时又保持独立性?能否在已经具备一处房产的物业内建造第二栋独立的房屋一直是我们所关注的。

第二章:独立式第二居住单元 DETACHED SECONDARY SUITE(DSS)

安大略省财政部预计,到2041年,安大略省将有超过25%的人口达到高龄水平(目前为16%)。加拿大退休人员协会最近进行的一项调查表明,有85%的老年人希望在熟悉的环境中生活,直到他们的健康使其成为不可能为止。如何解决老年人的住房和养老问题?加拿大社会和各级政府一直在努力寻求解决方案,并不断取得新的进展。

在推出连体式第二单元(地下室,阁楼和侧向公寓,见上图的1,2,3)之后,加拿大十几大城市又推出新的法规以接纳独立式第二单元DSS(见上图4)。为DSS设想的居住模式是这样的:一对年轻夫妇通常会居住在其父母物业内的DSS中,直到他们育有孩子并需要更多房间为止。然后这对年轻家庭将搬入主体房屋,而祖父母退居到DSS。

几年前,多伦多的城市规划学者经过研究分析了加拿大的八个城市和美国的两个城市的指南提出了一套设计指南,以鼓励通过巷道房屋和花园套房建设来实现轻柔的密度增长。指南建议两种套房要进行一些后退,并适当放置窗户,入口和阳台,以最大程度地减少对相邻房屋的窥视和遮挡。解决有关服务,垃圾收集和紧急服务的问题。

独立式第二单元DSS是临近于主体住宅的独立生活空间。它可以是一个独立的建筑,也可以位于一个独立的车库上或与其相连。它提供了生活,睡眠,烹饪和卫生的基本要求。任何单户家庭财产目前仅允许有一个DSS。一个DSS可以由家庭成员占用,也可以用作出租单位。与主体住宅的产权不可分割。

独立式第二单元在加拿大很多城市得到了广泛地实践,已被公认为解决广泛社会问题的一种手段,其中包括老龄化,照料家属,增加负担得起的出租房库存,等等。和位于主体房屋的第二单元比,无论是位于巷道或后院,它们均减轻了隐私的干扰并因高效采光和自然通风而具有更好的居住质量。

2.1 巷道套房

数十年来,多伦多250公里的绵长巷道所呈现出闲置状态,一直激发着建筑师和城市建造者的想象力。

2018年6月28日,多伦多市议会通过了一系列正式计划和细则修正案,允许在市内某些区域内建造巷道套房(LANEWAY SUITES 又称为“后巷屋”)。这意味着,今后符合条件的后巷屋在申请建筑许可证时无需通过调整委员会(COA)。在2019年夏天,该法规涵盖的地理区域扩展到了整个多伦多市。这意味着6,000到10,000个物业可以接纳巷道房屋。

上图:满足后巷屋申请条件的地块分布

 上图:后巷屋的法规示意图(CREDIT: LANESCAPE)

上图:多伦多市中心某宽敞明亮的侧复式现代后巷屋(PHOTO CREDIT: GLOBAL & MAIL)

2.2 花园套房

花园套房是在现有单户住宅的后院或侧院中建造的小型房屋。由于加拿大人的花园套房经常容纳年长亲戚,因此它们也被称为“奶奶公寓”(granny flat),但它们对于残疾人或者年轻人的住房也可能是有用的补充。主要住所的居民通常是花园套房居住者的近亲。

由于花园套房的申请资格不受具有后巷条件的限制,多伦多市及周边广大区域有至少多达20万个物业有资格接纳花园套房。花园套房的功能与后巷套房的功能相同,区别在于不邻接车道的情况下,需要从临街通道进入。

花园套房计划目前已经在加拿大十几个城市包括安省的某些城市得以实施。多伦多市议会原定于今年将出台正式计划和细则修正案,受到了疫情的阻隔而推迟了。不过,也正是COVID-19 大流行期间所发生的大量老人在养老院被感染的事实,使得政府和市民认识到养老院的弊端。相比之下,花园套房无疑是老年人更为理想的居住类型,相信在民众的呼声下它的到来指日可待。

上图:千姿百态的加拿大花园套房

尽管多伦多市议会尚未通过关于花园套房的分区法规(ZONING BYLAW)和细则修正案, 但城市规划专家和学者为多伦多撰写的DSS设计指南,不仅鼓励通过巷道房屋,而且鼓励整个多伦多市的花园套房建设。

图:爱静阁社区的某组团花园套房模型

第三章:独立式第二单元与中式庭院 -“园中有屋,屋中有院”

中国著名建筑学家梁思成曾说:“对于中国人来说,有了一个自己的院落,精神才算真正有了着落。”


“院落”既是中式庭院, 一般是指前后建筑与两边廊庑或墙相围成的一块空间,这里建筑的实主阳,庭院为虚,主阴,这种虚实相济的空间组合正是中式庭院的魅力所在。用现代文人林语堂的描写概括起来就是“宅中有园,园中有屋,屋中有院,院中有树,树上见天,天中有月,不亦快哉!”

3.1. 多伦多低层民宅现有私家花园的不足

统计显示,我们中国人在加拿大安家更偏爱选择独立屋,不仅因为这里的独立屋宽敞舒适,更主要因为每个房产都带一个面积可观的私家花园。

加拿大的城市法规要求每个独立屋(也包括半独立和镇屋)在主体房屋后方或侧方有个花园,花园要求有很高的绿化率,在房产的左右后方地界处要求有不高于6英尺的围栏。如下图所示,大部分工薪阶层的私家花园是开敞的和粗狂的。抬眼望去,虽有蓝天白云和树木参天,可周围普遍缺乏设计感的邻家房屋也一览无余。这样的私家花园千篇一律,不但缺少个性化而且更主要是缺乏中国文化里独有的意境,因此并非令中国人魂牵梦绕的那种“庭院”, 很难令旅居他乡的华人找到精神的归宿。

长久以来,加拿大的各大城市(包括多伦多)的分区法规只允许在每个房产地界内建一个实体房屋(独立/半独立和镇屋)。私家花园因缺乏建筑的围合,就不会形成各自独特的“院落”。相反,却容易出现下面图片显示的“千园一色”。

上图:多伦多某民宅的“开敞式”后花园

3.2. 庭院-华人梦想的私家花园

中国人对于庭院的喜爱具有悠久的历史,有多首古诗为证。

晚风庭院落梅初。淡云来往月疏疏。——李清照《浣溪沙·髻子伤春慵更梳》

花阴重叠香风细,庭院深沉淡月明。——王实甫《西厢记》

往事只堪哀,对景难排。秋风庭院藓侵阶。一任珠帘闲不卷,终日谁来?——李煜《浪淘沙》

庭树不知人去尽,秋春还放旧时华。多情唯有池中鲤,犹为离人护落花。——张泌《寄人》

柿树绿阴合,王家庭院宽。瓶中户县酒,墙上终南山。——白居易 《朝归书寄元八》

可见,中国古诗里的庭院有房屋(亭,台,楼,阁),有墙,有树有花,有水有鱼。更主要是有意境,有伤今怀古,也有儿女情长。

在中国庭院里,不仅有四季美景变化让人赏心悦目,更有家庭血缘、伦常道德的情感空间。

上图:生活气息浓郁的中国传统四合院

上图:中国人偏爱的封闭式庭园

对照林语堂以及古代文人的标准,我们目前的后花园缺少的主要元素就是一栋玲珑有致的房屋。除了豪宅之外,普通民宅私家花园中的房屋不必耗资修建“亭,台,楼,阁”之类,确也能做到“纵观世界风云 风景这边独好”。长久以来,我和很多华人同胞梦想着在自家花园中建一座房屋,它不必很大只供自家亲人(比如父母)居住。而已经实施的多伦多后巷屋条例和即将推行的花园套房条例无疑会帮我们助铸就这个梦想。

上图:带有中式庭园的花园套房构想

结束语

需要提醒的是,无论您想建造后巷屋或花园套房,之前都需要申请建筑许可证以满足地方政府的相关分区法规和建筑规范的要求。这些繁琐的法规条例读起来似乎令人困惑,但对于有经验和受过培训的建筑师来说,我们会清晰地解读这些规则,根据您的要求及物业的特定限制条件创造性的提出令您满意的解决方案。

相比其他类型住房,我们更热衷于打造第二居住单元尤其是DSS。DSS居住类型的推出对我们加拿大的华人有着特殊的意义。不但会帮助我们实现传统的居住模式,而且还会找到一种永久的精神归属感。我们致力于帮助华人在异国他乡打造梦想家园。新的构想一定是充满挑战的,但我们热爱挑战!

转载女仕界 作者:   Rachel Y.H. Sun Architect